老必跑盘丨200多万的绿城地铁盘,桂语朝阳88方将加推,摇吗? 幸福里APP

发布时间:2020-03-24 18:36:52   来源:网络 关键词:万象城幸福里售楼处
老必跑盘丨200多万的绿城地铁盘,桂语朝阳88方将加推,摇吗?
原文标题:老必跑盘丨200多万的绿城地铁盘,桂语朝阳88方将加推,摇吗?
原文发布时间:2019-12-12 18:49:25
原文作者:必有房。
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绿城、地铁,有这两个光环加持的楼盘,最近已经在杭州城东、城西创造了几次万人摇记录,比如杨柳郡、梧桐郡。


同样拥有这两个光环,城南的绿城九龙仓桂语朝阳虽然没有这种热度了,但高层小户型的推盘也基本维持“千人摇”。

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桂语朝阳最后两幢高层房源,预计12月中旬加推。这次还有门槛更低、更稀缺的88方户型,是否会创造中签率新低呢?带着这个疑问,老必来到桂语朝阳售楼处。

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桂语朝阳售楼处实拍


PART1 | 项目优势 绿城品质

整个小区有30万方的体量,由建面约90-140方高层、建面约170-210方叠墅和建面约215-250方中式合院产品组成。高层仅剩沿市心南路的22#、23#楼。


桂语系浅蓝色的外立面确实很漂亮,很绿城,4500元/㎡的精装标准,是南卧最高的,房间内配备了地暖,墙面也铺贴了墙纸。


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小区中间是无边镜面泳池,道路是由塑胶跑道与硬质铺装相结合,既是小区的景观步道,还具备跑步健身功能。绿城的品质,稳得很。
地铁口零距离

2号线坐到终点站朝阳,即将到站时就听见语音报站“前往绿城九龙仓桂语朝阳的乘客,请从B口出站”。出地铁站,就是小区底商和工地围挡了,具体有多近,可以下图感受一下。

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真·地铁盘

另外由于是地铁终点站,小区门口公交站、公共自行车等公共交通方式一应俱全,只是没有共享单车,估计是超出服务范围了。

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周边交通设施|老必实拍

北面、东面河景

项目北面是南门江支流,一线河景,售楼处也是建在河边的,不过本次加推的楼幢由于遮挡基本上看不到了。

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北面河景|老必实拍

项目东面与南门江隔了一条市心南路和一家饭店,不过这家饭店是仿古园林风格,楼层很低,所以22、23幢的大部分房源应该都是能欣赏到河景的。

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东面河景|老必实拍

PART2 | 项目劣势 价格高

桂语朝阳项目2017年7月拿地,楼面地价20059元/㎡(溢价率70%、自持8%)。即便29800元/㎡(含4500元/㎡精装)的均价,已经创造了整个南部卧城的新高,也还是亏本的。不过从前期的中签率来看,杭州人民还是挺愿意为绿城的信仰“充值”的。

噪音

22、23幢依傍市心南路,离地铁口也是最近的,楼下就是社区底商和站前广场。站前广场是天然的“舞池”,晚餐的时候,可能会有广场舞大妈为你载歌载舞。

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站前广场|老必实拍


地铁终点站是附近的居民换乘必经之地,所以楼下停满了电动车,对面还有个一个T+P机动车停车场。

周边城市界面差

项目位于萧山中轴线市心路的最南端,往南就是铁路,往东西走都是越走越荒凉。大片的农田和荒地。

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怀旧的绿皮火车

附近最大的不利因素是位于2.4公里地方的垃圾焚烧厂:锦江绿色能源。桂语朝阳楼上能远眺到它的大烟囱。相较于垃圾填埋,垃圾焚烧味道不会那么强烈,至少老必在楼盘附近没闻到异味,但是需要担心的是焚烧后的气体是否有害。在桂语朝阳的西南2.6公里处,还有萧山区殡仪馆。

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PART3 | 户型分析
本次加推的22#、23#楼,主要是88中间套、114方边套两个户型。

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88方户型三室两厅一卫,总体来看户型方正,全明通透,中规中矩。与前期推盘的97方户型布局基本一致,只是少了主卧的卫生间。
另外吐槽一下,97方户型的主卫是暗卫,而且没有淋浴,88方户型少了这个“鸡肋”的主卫,很划算。
售楼处没做88方的样板间,只有97方的样板间,老必去感受了一下。除了厨房太小之外,其他还好。由于销售制止了老必的拍照,所以下图是偷拍的,质量不高,大家看个意思。

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114方户型图一直没出,此处暂不分析。另外,高层得房率大多不到80%,赠送面积基本没有。
PART4 | 周边配套

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桂语朝阳区位图


商业

整个南卧目前的商业只有潘水站附近的一个汇德隆购物中心,超市、电影院都有,但是体量不大,逼格也不高。

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汇德隆购物中心

逛街吃饭的话还是得去萧山中心的银隆百货、万象汇一带,开车或者地铁都是10几分钟,挺方便。 另外朝阳站上盖朝阳新天地综合体总体量22万方,将开发成一个集办公、商业、娱乐、酒店、运动、美食等于一体的综合性建筑群,打造萧山南部的休闲、餐饮一条街,目前两幢楼已开工。

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施工中的朝阳新天地


曹家桥站上盖综合体为开元广场,商业总建筑面积30万方,其中商场有11.2万,打造南部卧城地标级商业综合体。 学校

根据就近原则,估计是萧山区朝晖小学接朝晖初中的配置,不过因为桂语朝阳西南面就有教育用地的规划,所以具体学区没交付前还不好确定。

医疗

萧山人民医院约4公里,地铁4站到达。板块最大利好浙二医院萧山院区已经落地南卧,新院区总用地约501亩,规划总建筑面积约42万方,计划总投资约65亿元。预计年底交地,明年或能进入开工阶段,建成后会给整个南部卧城的配套带来不小的提升。

PART5 | 周边楼盘

一手房方面,附近在售的新盘有九章赋、湘湖悦章、国宸府等,如下图所示


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湘湖悦章、国宸府离地铁较远,价格也较低,都在2万5左右,最小户型都在100方左右。
地铁潘水站旁边的市心府,住宅已售罄。市心府西侧的九章赋预计12月份首开,均价会在2.8-2.9万,户型98-136方。 二手房方面,项目北侧的众安朝阳8号,地铁曹家桥站旁边的开元名城,挂牌价都是约3万,近30天均无成交。

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一河之隔的众安朝阳8号

PART6 | 值不值得摇
先说一下老必跑盘时的感受。跑盘是在工作日上午,售楼处只有两组客户。销售接待的时候是两组客户一起讲解,项目介绍不到5分钟,就去看样板房,然后就结束了。整个流程比之前去看的“门庭若市”的万人摇楼盘万象城幸福里、龙湖江与城都要快。

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桂语朝阳售楼处实拍


后来我又去看了附近的九章赋,没想到九章赋售楼处大门时,还遇到了桂语朝阳的“小蜜蜂”在截客,看来也不是不愁卖嘛。
总结

绿城&九龙仓强强联手,地铁零距离的便利交通,这些都是支持桂语朝阳高溢价的基础,但楼盘配套不够完善,得房率也不高。
对于刚需购房者,桂语朝阳的88方还是非常值得去摇的,200多万的绿城地铁盘,不可多得。
对于投资客户,同样的预算不如去摇万象城幸福里这种倒挂盘。


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原文作者:必有房。

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